Аренда против ипотеки

В большинстве субъектов РФ квартиры выгоднее снимать, чем покупать – платеж по кредиту, как правило, в полтора и более раз превышает среднюю арендную плату, посчитали в «Финэкспертизе». Исключение составляют всего три региона.

Источник: Эксперт

Покупать квартиры выгоднее всего в Магаданской и Амурской области, а также в Камчатском крае. Дороже всего покупка квартир обходится россиянам в Пензенской области, Москве, Чеченской и Ингушской республике.

«Финэкспертиза» оценила сроки окупаемости квартир, купленных на вторичном рынке в разных регионах с использованием заемных и своих собственных средств. В основу исследования было положено несколько условий: во-первых, квартира покупается на вторичном рынке. «Первичка» будет несколько дешевле, но необходимо будет дополнительно затратить серьезную сумму на ремонт помещения, уточняют в «Финэкспертизе», то есть гораздо эффективнее, с точки зрения будущей сдачи в аренду, покупать относительно готовую к сдаче квартиру на вторичном рынке. Во-вторых, средняя площадь рассматриваемых квартир – 40 кв. м. В-третьих, предполагается, что 20% стоимости квартиры – собственные средства заемщика, 80% – сумма кредита, ставка кредита – 13% годовых, срок кредитования – 15 лет.

При таких исходных данных подсчеты показывают, что в большинстве субъектов РФ стоимость аренды квартиры меньше необходимых ежемесячных выплат по кредиту.

Например, в Москве при стоимости однокомнатной квартиры 6,3 млн рублей и размере кредита 5 млн рублей ежемесячный платеж по кредиту составит 63,2 тыс. рублей. Аренда аналогичной квартиры, по расчетам «Финэкспертизы», обошлась бы дешевле – всего в 24 тыс. рублей. В Санкт-Петербург этот разрыв меньше: при стоимости однокомнатной квартиры в 3 млн рублей кредит на 2,4 млн придется погашать 15 лет ежемесячными платежами по 30,8 тыс. рублей, вместо того чтобы снимать аналогичную квартиру за 16,5 тыс.

Разрыв между платежами по кредиту за квартиру и арендной платой различаются для большинства регионов в полтора и более раз. Хотя в Пензенской области, Чеченской республике и республике Ингушетия платить по кредиту будет в три раза дороже, чем снимать квартиру.

«Таким образом, квартира сама не сможет обслуживать кредит, взятый на ее покупку, и срок окупаемости квартиры за счет сдачи в аренду будет больше срока кредита», – делают вывод авторы исследования. Следовательно, срок окупаемости будет включать 15 лет, необходимых на выплату кредита и тот срок, в течение которого отобьются дополнительные средства, уплачиваемые за обслуживание кредита. В 11 субъектах федерации этот срок составляет 30 и более лет. То есть только через 30 лет купленная в кредит недвижимость начинает действительно приносить доход. При покупке квартиры на собственные, а не на заемные средства сроки окупаемости снижаются. Однако они все равно составляют от 7 до 22 лет.

Самый долгий срок окупаемости – у квартир в Пензенской области (41 год для квартиры, купленной в кредит, 22 года – для квартиры, купленной на собственные средства), Чеченской республике (40 лет и 22 года), Москве (39 лет и 22 года) и республике Ингушетия (38 лет и 21 год). В этих регионах финансово гораздо интереснее снимать квартиру долгое время, чем привлекать кредит и покупать квартиру в собственность. И тем более нет смысла покупать ее с целью сдачи в аренду.

Только в трех субъектах федерации – в Магаданской и Амурской области, Камчатском крае – стоимость аренды однокомнатной квартиры выше стоимости ежемесячных платежей за кредит, взятый на ее покупку. «Именно в этих регионах имеет смысл покупать недвижимость, если вы планируете заработать на арендных платежах за сдачу квартиры в аренду», – рекомендуют в «Финэкспертизе». В большинстве же регионов арендные платежи не будут покрывать необходимых выплат по кредиту – и значит, заработать на этой квартире смогут только дети владельца.

Анастасия Якорева