Как за каменным либором
МОСКВА, 15 октября /ФИС/ После того как ставки по ипотеке уверенно перевалили за 10%, единственно приемлемым вариантом для желающих улучшить жилищные условия при помощи банка остались валютные кредиты с плавающей ставкой. Наиболее дешевая ипотека привязана к ставке Libor, но и она выгодна далеко не всем.
Ипотечные кредиты последнее время дорожают на глазах. Даже государственный и консервативный Сбербанк за последние три месяца дважды поднимал ставки по ипотеке. Остальные банки традиционно следуют за лидером. И снижения процентных ставок в обозримом будущем не предвидится.
Сегодня ипотечный кредит обходится в 14-15% годовых в рублях, и это при условии приобретения всех необходимых страховок, официально подтвержденных доходах и минимальном первоначальном взносе хотя бы 20%. В остальных случаях кредит будет дороже еще на 1-3%. Сопоставьте эти ставки с московскими ценами на недвижимость, и вопрос об ипотеке для большинства отпадет сам собой.
Низкие ставки (10-11% годовых в рублях) действуют только для участников таких социальных программ, как "Ипотека для военных" и "Молодая семья", а также в рамках отдельных рекламных акций от застройщика. Но подобных предложений на рынке немного. По сути, единственный вариант для обычного клиента получить деньги на приемлемых условиях — кредиты с плавающими ставками. Проценты по ним складываются из величины определенного индекса (ставки LIBOR, Euribor, Mosprime и др.) с добавлением фиксированной ставки, установленной банком.
Самыми заманчивыми с точки зрения процентных ставок являются кредиты в долларах с привязкой к LIBOR: в среднем можно получить деньги под LIBOR на год плюс 5-6%, а эта ставка сейчас опустилась ниже 1% (на 10 октября она составляла всего 0,55% годовых). Таким образом, общая процентная ставка по кредиту составляет всего 5,5-6,5% — прямо-таки воплощенная в жизнь мечта Дмитрия Медведева о доступной ипотеке. Нам, если помните, государство несколько раз в этом году обещало ипотеку под 6% годовых — правда, в рублях и в будущем, а не в долларах и сейчас.
Москвич Юрий решил было взять ипотеку в рублях, но, подсчитав разницу между рублевым и долларовым кредитом, остановился на втором варианте. Дело в том, что при кредите 7 млн руб. на 15 лет ежемесячный платеж при рублевой ставке на тот момент 12% годовых составил бы около 84 тыс. руб. (при 13%, которые предлагает банк сегодня, это уже 88,5 тыс. руб.). А при плавающей ставке в долларах — всего $2075. Разница составила около 20 тыс. руб. в месяц, и сравняться рублевые и валютные выплаты могли бы только при условии, что доллар превысит 40 руб. Впрочем, у Юрия был еще один весомый аргумент в пользу ипотеки в долларах: он покупал в кредит трехкомнатную квартиру, не продавая свою прежнюю двухкомнатную. Меньшую квартиру он сдал и полученные от аренды деньги направляет на частичное погашение ипотеки. Ну а в случае форс-мажора (например, сильного роста ставки LIBOR или доллара) Юрий готов продать свою двухкомнатную квартиру и погасить оставшийся кредит.
Второй вариант, при котором выгоден кредит в долларах с плавающей ставкой,— это ипотека на короткий срок. Например, вы тоже меняете "двушку" на "трешку", но меньшую квартиру продаете, и при этом у вас высокая зарплата. В таком случае первоначальный взнос по кредиту составит около 70% стоимости приобретаемой квартиры, а оставшиеся 30% ваши доходы позволят погасить максимум лет за пять. Тогда можно воспользоваться кредитом просто с плавающей ставкой или комбинированным кредитом, предусматривающим фиксированный срок, в течение которого ставка строго определена, а по его истечении становится плавающей. Даже если зафиксировать кредит на все пять лет, ставка в большинстве банков получается ниже, чем по стандартному кредиту. Причем в долларах эта разница составляет в среднем до 1%, в рублях — до 2%.
В случае если ставка 6% — единственно приемлемый для вас вариант ипотеки, выплаты по которой и так достигнут половины ваших ежемесячных доходов, от подобных инвестиций в недвижимость лучше отказаться. Дело в том, что в настоящее время лондонская межбанковская ставка LIBOR в долларах находится на своем историческом минимуме. По единогласному мнению опрошенных аналитиков, ее повышение — вопрос времени. И на столь же низких значениях ставка продержится еще год-два, если верить обещаниям ФРС. В частности, в последнем выступлении управляющий ФРС Бен Бернанке заявил, что ключевые ставки могут поддерживаться на минимальном уровне вплоть до середины 2015 года. "Мы ориентируемся на этот показатель. Но с точки зрения ипотеки это краткосрочный горизонт. Уже раньше 2015 года ФРС придется начинать бороться с инфляцией и, соответственно, повышать ставки. Причем процесс повышения начнется очень резко, возможно — уже с середины 2014 года. Если сегодня трехмесячная ставка LIBOR находится на уровне 0,3% годовых, то к концу 2014 года я не исключаю ее повышения и до 2,5% годовых",— предупреждает ведущий аналитик Нордеа-банка Дмитрий Савченко.
С другой стороны, если посмотреть на динамику годовой ставки LIBOR за последние десять лет, ее максимальное значение составило 5,75%. Долгое время (2003-2008 годы) она находилась вблизи значения 5% годовых. Прибавьте к этому значению 5,5-6,5% фиксированных процентов — итого общая ставка по кредиту все равно, скорее всего, не превысит существующие рублевые предложения.
Однако важно учитывать и валютный риск. Центробанк заявляет о намерении отпустить рубль в свободное плавание. Хотя, по общему мнению аналитиков, уровень 40 руб. за доллар в обозримом будущем кажется маловероятным.
Рублевые кредиты с плавающей ставкой сегодня представлены в трех вариантах. Самый распространенный — кредиты с привязкой к ставке Mosprime на три или шесть месяцев плюс еще около 5%. На 10 октября трехмесячная ставка Mosprime составляла 7,19%, шестимесячная — 7,33%. Таким образом, ипотека на подобных условиях выходит примерно под 12-13% годовых. Впрочем, если опять-таки посмотреть на динамику последних лет, начиная с 2010 года трехмесячные и шестимесячные ставки Mosprime держались на уровне 4-5%, а с четвертого квартала 2011 года они резко поднялись до 7% и продолжают расти.
В отличие от LIBOR, максимальное значение которой не достигало двузначных чисел, Mosprime более волатильна в трудные времена. К примеру, в разгар кризиса, в январе 2009 года, Mosprime на три месяца подскочила до 29%, а на шесть — до 27% годовых. На этих значениях ставка пробыла недолго, но настроение ипотечным заемщикам подпортила основательно.
Дело в том, что у большинства банков не зафиксированы ограничения на размер ставок в случае сильных колебаний на рынке. Хотя у Дельтакредит-банка, например, подобные ограничения есть. Так что, если форс-мажор случается, единственный выход — реструктуризировать ипотеку на стандартную или, стиснув зубы, переждать тяжелые времена.
В то же время подобные скачки ставки ипотечный заемщик может даже не почувствовать. Дело в том, что в каждом банке принята своя методика расчета процентной ставки по кредиту. В Московском ипотечном агентстве (МИА), например, ставка определяется дважды в год — 10 мая и 10 ноября. У Юникредит-банка ставка пересчитывается раз в полгода, но индивидуально для каждого заемщика в зависимости от даты заключения кредитного договора.
Второй вариант рублевой ипотеки с плавающими ставками — кредиты с привязкой к ставке рефинансирования. После недавнего повышения она установилась на уровне 8,25% годовых. Прибавим к этому 3-3,75%, и совокупная ставка по ипотечному кредиту в ВТБ 24 составит 11,25-12% годовых, что тоже ниже среднерыночного значения. "Возможно, привязка плавающей ставки по ипотеке к ставке рефинансирования — хорошая идея. Хотя направление динамики Mosprime такое же, как у ставки рефинансирования, последняя не столь волатильна. Как правило, ЦБ отстает от кривой и подтягивает ставку рефинансирования до убежавшего вперед рынка с некоторым лагом. С этой точки зрения в периоды нестабильности привязка к ставке рефинансирования лучше",— рассуждает Дмитрий Савченко.
Динамика последних лет показывает, что в период кризиса с декабря 2008 по апрель 2009 года ставка рефинансирования достигала максимального значения 13% годовых — потом планомерно снижалась. В декабре 2009 года она составляла уже 9% годовых, а 1 июня 2010 года — 7,75% годовых, после чего вновь пошла вверх.
Третий вариант рублевой ипотеки с плавающими ставками — с привязкой к инфляции. Подобный продукт несколько недель назад запустило АИЖК. По данным агентства, уровень инфляции в настоящее время равен 6,1%, что соответствует уровню в потребительском секторе, определенному на основе значения индекса потребительских цен (ИПЦ) на все товары и услуги по Российской Федерации за 2011 год (декабрь 2011 года к декабрю 2010-го). Таким образом, общая ставка по кредиту сегодня составит от 8,3% до 12,8% годовых. По условиям кредита плавающая ставка доступна клиентам со второго года и зависит от размера первоначального взноса, срока кредита и периода фиксации ставки. При этом АИЖК установило максимальное значение ставки по кредиту 16% годовых, а минимальное — 5%.
В условиях объявленной Центробанком задачи снизить общую инфляцию до уровня 5-6% годовых подобный инструмент также может быть интересен потребителю. "На мой взгляд, объявленная Центробанком задача замедлить в ближайшие два года инфляцию вполне осуществима. Однако не стоит забывать, что российская история знала разные темпы инфляции. Поэтому, с точки зрения аналитика, достаточно опасно стремиться зарабатывать на своих долгах. Консервативная стратегия при выборе займа — фиксированные ставки в валюте получения дохода",— советует начальник управления макроэкономического анализа и исследований Юникредит-банка Артем Архипов.
Другое дело, что получить кредит АИЖК довольно сложно. Агентство, выдающее кредиты только через банки-агенты, предъявляет жесткие требования к заемщикам: доход должен быть обязательно подтвержден, ежемесячная сумма платежей заемщика не должна превышать 45% его ежемесячного совокупного дохода. К тому же пока что в самом АИЖК не могут сказать, сколько банков проявили интерес к новому продукту и будут готовы предлагать его клиентам. Статистика у агентства появится только через несколько месяцев.
Источник: Коммерсантъ-Деньги, Елена Ковалева