Цены на недвижимость могут начать рост в ближайшей перспективе

Новосибирск, 01 августа /ФИС/ Тимур Нигматуллин, аналитик «Открытие Брокер»:

Недвижимость неизменно сохраняет лидирующие позиции с точки зрения инвестиционных предпочтений россиян. Так, согласно последнему соответствующему опросу ВЦИОМ, недвижимость назвали надёжным активом для инвестиций 46% имеющих сбережения россиян. Для сравнения: банковские счета идут с большим отрывом позади с долей 29%.

Однако в последние годы ожидания инвесторов даже близко не соответствовали реальности. Так, по данным Росстата, с начала кризиса средняя цена за метр типового вторичного жилья в среднем по РФ неуклонно снижалась: если в 1 квартале 2015 г. она составляла 54,5 тыс. руб., то в 1 квартале 2016 упала до 50,8 тыс. руб., а в 1 квартале 2017 достигла 48,8 тыс. руб. Небольшой отскок состоялся лишь в 1 квартале 2018 года – до 49,7 тыс. руб.

У многих инвесторов в недвижимость возник закономерный вопрос: как же получилось так, что, вопреки агрессивной рекламе девелоперов, цены на недвижимость не только не защитили покупателей от девальвации, но и умудрились просесть даже в рублёвом эквиваленте?

Все просто: стоимость недвижимости по большей части проистекает из денежных потоков от её аренды, а не от себестоимости или обещаний девелоперов. Сколько вы можете заработать в сумме за время владения активом (акция, облигация или недвижимость) – такова и его реальная стоимость.

Таким образом, недвижимость особо чувствительна к изменению доходов населения. Если доходы падают, сдающие недвижимость в аренду вынуждены снижать ставки, позже эта тенденция постепенно транслируется в ценообразование на рынке самой недвижимости. Помимо этого, поскольку чаще всего зарплаты в РФ и соответствующие денежные потоки номинированы в рублях, недвижимость, как успели заметить многие наши соотечественники, поверившие рекламе, не спасет сбережения от девальвации.

Реальные располагаемые доходы россиян снижались последние четыре года. С 2013 по 2017 год в совокупности падение составило 11% (-0,7% в 2014; -3,2% в 2015; -5,8% в 2016 и -1,7% в 2017), обвалив тем самым рынок, несмотря на подешевевшую ипотеку. Девальвация проходила опережающими темпами, и в долларах недвижимость обесценилась более чем в два раза.

Сейчас рынок достиг дна и, похоже, готов к движению вверх. Реальные доходы населения в 1 полугодии 2018-го вернулись к росту, прибавив 2,6% год к году. Помимо этого, из-за интервенций Минфина рубль сильно недооценен. Фактически мы живём при курсе рубля при нефти по $40. Таким образом, недвижимость имеет потенциал к росту как в рублевом, так и в валютном выражении.

Источник: Пресс-служба банка «Открытие» по Сибирскому федеральному округу